Spesso accade di confondere il lastrico solare con la terrazza a livello; anche
se gran parte della disciplina è comune, notevoli permangono le differenze,
specialmodo per ciò che attiene l'assetto proprietario. Infatti, mentre il
lastrico solare assolve essenzialmente la funzione di copertura dell'edificio, di
cui forma parte integrante sia sotto il profilo giuridico, la terrazza a livello
è invece costituita da una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani
e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente
e funzionalmente, nel senso che per il modo in cui è realizzata, risulta
destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti, quanto è
soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità all'appartamento cui
è collegata e del quale costituisce una proiezione verso l'esterno.
Funzioni
Il lastrico solare quale superficie terminale dell'edificio esercita l'indefettibile
funzione primaria di protezione dell'edificio medesimo, pur potendo essere utilizzato
in altri usi accessori, come quello del terrazzo. L'anzidetta funzione accessoria
del lastrico solare a terrazza in uso esclusivo di un solo condomino, come non fa
venir meno la sua destinazione primaria all'uso comune, così in mancanza
di un titolo contrario lascia inalterata la presunzione di proprietà comune
di cui al art. 1117 c.c..
Difetto
di manutenzione
I singoli proprietari delle varie unità immobiliari comprese in un edificio
condominiale sono a norma dell'articolo 1117 c.c. comproprietari delle parti comuni,
tra le quali il lastrico solare, assumendone la custodia con il correlativo obbligo
di manutenzione, con la conseguenza, nel caso di danni a terzi per difetto di manutenzione
del detto lastrico, della responsabilità solidale di tutti i condomini, a
norma degli artt. 2051 e 2055 c.c. ove non trovino, come unica causa di tali danni,
il caso fortuito, e ciò a prescindere dalla conoscenza o meno dei danni stessi.
Ciò non esclude l'eventuale concorso di responsabilità, da accertare
in via di rivalsa ove non sia stata dedotta nello stesso giudizio, del costruttore
o dell'amministratore del condominio in proprio per i vizi di costruzione o per
negligente omissione delle necessarie riparazioni.
Infiltrazioni
d'acqua
Le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione hanno recentemente chiarito che
poiché il lastrico solare dell'edificio (soggetto al regime del condominio)
svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà
superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo
di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i
condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto
di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per
le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione,
rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo
le proporzioni stabilite dal citato art. 1126, vale a dire, i condomini ai quali
il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della
proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità,
nella misura del terzo residuo.
Le spese
del lastrico solare
Le spese
del lastrico solare
Ex art. 1126 c.c., la spesa per la riparazione o ricostruzione del lastrico o della
terrazza a livello va sopportata per un terzo da coloro che ne hanno l'uso esclusivo
e per due terzi da tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui
il lastrico o la terrazza serve in proporzione del valore del piano di ciascuno.
Pertanto, non solo bisogna separare i condomini che hanno l'uso esclusivo del lastrico
e della terrazza, per porre a loro carico un terzo dell'onere della ricostruzione
o riparazione, ma, nell'ambito dei rimanenti condomini, va fatta un'ulteriore distinzione
fra coloro che hanno è coloro che non hanno appartamenti nella zona dell'edificio
coperta dal lastrico o dalla terrazza. La terrazza a livello dell'appartamento di
proprietà esclusiva di un singolo condomino assolve la stessa funzione di
copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti
degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che alle spese per la relativa riparazione
o ricostruzione devono contribuire, oltre al proprietario della terrazza, tutti
i condomini dei piani sottostanti. E, in correlazione con tale obbligo, è
configurabile il diritto dei condomini di deliberare sui lavori, sia pure solo con
riguardo a quelli necessari per la conservazione della funzione di copertura della
terrazza, mentre sono a carico esclusivo del proprietario di questa le spese per
il rifacimento dei parapetti o di altri simili ripari in quanto esse servono non
già alla copertura, ma alla praticabilità della terrazza.